Služebnosti a reálná břemena

Advokát v Olomouci JUDr. Lubor Ludma navazuje na předchozí příspěvek, a opět se věnuje věcným právům k věci cizí. Tentokráte svoji pozornost zaměřuje na věcná břemena, která jsou upravena v § 1257 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také „OZ“).

Věcná břemena jsou taková práva k věci cizí, která omezují vlastníka věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen buď něco trpět nebo něčeho se zdržet, pak jde o služebnosti, anebo něco dát či konat. V tomto případě tzv. aktivní povinnosti hovoříme o reálném břemeni. Věcná břemena následují právní osud zatížené věci a lpí na ni bez ohledu, kdo je jejím vlastníkem.

Ustanovení § 1257 odst. 1 OZ upravuje, že „věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet,“ čímž zakotvuje negativní povinnost vlastníka služebné věci vůči oprávněné osobě. Učebnicovým příkladem strpění je přecházení cizí osoby přes pozemek vlastníka.

Jelikož jsou služebnosti věcným právem, jsou povinnosti z nich trvalé či opakovatelné. Služebnosti můžeme dělit na pozemkové (in rem) a osobní (in perosnam). Pozemková služebnost je spojena s vlastnictvím určité věci ze strany oprávněného, která smrtí či zánikem oprávněného nezaniká a dle § 1265 odst. 1 OZ ji nelze spojit s jiným pozemkem. Příkladem může být přecházení přes jeden zatížený pozemek za účelem dosažení pozemku jiného (panujícího).

Osobní služebnost slouží jen a pouze určité osobě, která však smrtí či zánikem osoby zaniká. Nelze ji však, dle § 1265 odst. 2 OZ převést na jinou osobu. Jako příklad můžeme uvést užívání bytu určitou jinou osobou.

Dle § 1260 odst. 1 OZ „se služebnost nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.“ Tento výčet možností, jak zřídit služebnost však není výčtem taxativním, jelikož v něm není uvedeno jednostranné prohlášení vlastníka, které vyplývá z § 1257 odst. 2 OZ.

Pokud je služebnost k nemovité věci zřizována smlouvou, je pro zřízení nezbytná písemná forma. Je-li služebnost zřízena k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká služebnost až zápisem do takového seznamu, jak plyne z § 1262 odst. 1 OZ.

Právní poměry ze služebnosti jsou řízeny primárně smlouvou mezi osobami služebnost zakládající, subsidiárně občanským zákoníkem. Důležitým hlediskem služebností je, že zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu, jak upravuje § 1258 OZ. Dle § 1263 OZ „oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.“

Občanský zákoník ve svém textu (§ 1267 a násl.) poskytuje demonstrativní výčet některých pozemkových služebností jako jsou např. služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, právo na svod dešťové vody, právo na vodu a další. Mezi osobní služebnosti řadí užívací a požívací právo či služebnost bytu (§ 1283 a násl. OZ).

Dle § 1299 odst. 1 „služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě.“ Dle odst. 2 „při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.“

Dále může dojít k zániku služebnosti dohodou stran, uplynutím doby, na kterou byla služebnost zřízena, či promlčením. Pokud se ale jedná o služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu, vždy služebnost zanikne až výmazem z takového seznamu.

Reálným břemenem je zatížena věc, ze které je vlastník povinen něčeho aktivně konat či plnit. Z dikce § 1303 odst. 1 OZ lze dovodit, že reálné břemeno je možné zřídit pouze k věcem zaspaným ve veřejném seznamu, tudíž reálné břemeno vznikne až zápisem do takového seznamu. Pro reálná břemena je typická jejich dočasnost, vykupitelnost a povinnost k pozitivnímu jednání. Dle § 1304 OZ však „může být časově neomezené reálné břemeno zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene.“

Reálné břemeno zakládá vlastníku věci dočasnou povinnost k plnění s tím, že nebude-li plněno, transformuje se právo z reálného břemene v substituční oprávnění na peněžitou náhradu, pro niž je možné vést výkon rozhodnutí nebo exekuci na zatíženou věc obdobně jako při zástavním právu.

Jako příklad reálného břemene může sloužit kupříkladu i povinnost vlastníka pozemku chovat obecního býka, či povinnost udržovat v řádném stavu kostel.

Advokát v Olomouci JUDr. Lubor Ludma na závěr doplňuje, že o zániku reálných břemen obdobně platí ustanovení o zániku služebností.